스트레스 DSR 실시와 주담대 한도 계산

보다 정교해지는 스트레스 DSR이 실시되면서 주담대 대출 한도가 점차 줄어들 예정입니다. 어떤 내용인지, 한도 계산은 어떻게 해야되는지 살펴보겠습니다. 변동형, 혼합형, 주기형 대출 유형에 따라 각각 달라집니다.

스트레스 DSR이란?

변동금리 대출을 이용하는 차주가 금리 상승으로 상환부담이 늘어날 경우까지 대비해서, 미리 일정금리 상승을 가정하고 대출 한도를 정한다는 제도입니다.

스트레스 DSR

즉, LTV 70%에 대출금리 4%를 고려하면 3억을 받을 수 있었다고 하면, 대출금리가 4.5%, 5.0%일 경우를 대비해서 그 기준의 DSR로 한도를 낮춘다는 것입니다.

이를 통해 변동금리가 상승할 경우 과도한 영끌족이 상환을 못하는 경우가 생기지 않게 제한하겠다는 것인데요. 덕분에 집 살 때 주담대 한도는 더 줄어들게 되었습니다.

스트레스 DSR 금리 계산방법

이 스트레스 DSR 금리를 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다.

적용범위 : 하한치 최소 1.5% ~ 상한치 최대 3.0% 사이에서 적용이 되며 수치 계산은 다음과 같이 합니다.

① 한국은행에서 발표한 과거 5년간 가장 높았던 시점의 월별 가계대출 가중평균금리

② 현 시점의 금리

위 ①과 ②를 비교하여 결정합니다. 예시를 통해 살펴볼까요?

2024년 상반기 현재 기준입니다.

① 과거 5년간 가계대출 신규취급 가중평균금리 최고치 : 5.64% (2022년 12월 기준)

② 현재 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 4.82% (2023년 12월 기준, 2024년 1월 발표)

① – ② = 0.82%

> 1.5 미만이므로 하한치인 1.5%를 적용하게 됩니다. 이게 엄청 높아진다면 최고치인 3.0%까지만 적용한다는 것이고요.

스트레스 DSR 단계적 시행

다만 곧바로 계산된 100%의 가산금리를 적용하지는 않고, 단계적으로 시행할 예정입니다.

1단계 2024년 상반기 : 위에서 계산된 스트레스 금리의 25%만 적용합니다. 현재 하한치 1.5%가 들어가야 되는데 이의 25%인 0.38%가 추가됩니다.

2단계 2024년 하반기 : 스트레스 금리의 50%를 적용합니다. 하한 1.5% 기준으로 최소 0.75%의 가산금리를 가정합니다.

3단계 2025년 상반기 : 스트레스 금리 계산치의 100%를 적용합니다. 1.5~3.0% 범위에서 그대로 추가하게 됩니다.

급격한 금리인하가 있을 경우 DSR계산은 그만큼 빨리 떨어지지 않고 3.0%나 추가되어서 높은 금리 기준으로 대출 한도가 계산될 수 있다는 얘기이네요.

계산 예시

금융위원회 보도자료를 참고하여 계산 예시 설명해 드립니다.

연소득 5천만원인 차주 기준

만기 30년, 원리금 분할상환 주담대 신청시 기존 대출한도 3.3억원

→ 변동금리 대출을 이용시 대출한도 3.15억원 (4% 감소)

→ 최초 5년간 고정금리 상품인 혼합형 대출 이용시 3.2억원 (3% 감소)

→ 5년 단위로 금리변동 상품인 주기형 대출 이용시 3.25억원 (2% 감소)

이와 같이 한도가 줄어들게 됩니다. 아직은 그렇게 많지 않은 수준인데요. 향후 미칠 영향을 예상해볼 수 있습니다.

2025년부터 100%가 적용되면 최소 1.5%의 가산금리를 고려한 스트레스 DSR로 한도 계산을 하게 됩니다. 또 향후 금리 인하가 이루어진다 해도 5년내 고점 금리와 현 수준을 비교해서 스트레스 금리를 추가하게 됩니다. 금리가 인하되어도 대출한도 증가가 따라가지 못하는 상황이 생깁니다.

주담대 대출 알아보고 계신다면 미래 금리변동 위험을 반영하는 스트레스 DSR 시행 내용 참고하셔서 한도 생각하시기 바랍니다. 아직까진 정부 정책 기조가 가계 대출 리스크를 줄이는 방향으로 가고 있는 것으로 보입니다.

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