난관에 부딪힌 한남뉴타운 1구역 재개발 사업 현황을 정리하였다. 정비구역 해제된 원인과 향후 사업 지속을 위해서 풀어야 할 과제가 무엇인지 살펴본다.
한남1구역 재개발 프로젝트는 용산구 이태원동 730번지 일대를 아우르는 지역이다. 총 5만3350㎡에 달하는 대지에 지하 4층부터 지상 25층까지 솟아오르는 10개 동의 대규모 주거단지가 들어설 예정이었다.
232%의 용적률을 기반으로 설계된 이 프로젝트는 기존 450명의 토지소유자를 훌쩍 뛰어넘는 약 1,000가구의 수용이 가능하다. 부동산 업계에서는 이 사업의 수익성을 높이 평가하고 있으며, 이태원 일대의 랜드마크가 될 것으로 전망했…었다.
뉴타운 지정 해제
한남1구역의 여정은 2003년으로 거슬러 올라간다. 한남뉴타운 2차 사업지구로 선정되며 화려한 시작을 알렸으나, 14년이 지난 2017년 예기치 못한 굴곡을 맞이했다.
한남뉴타운 5개 구역 가운데 유일하게 정비구역 지정이 해제된 것이다. 이태원 관광특구와의 영역 중첩, 그리고 당시 활황세를 보이던 상권의 존재가 해제 결정의 배경으로 작용했다.
공공재개발 시도와 실패 : 새로운 돌파구를 모색하던 한남1구역은 2020년 9월, 공공재개발 1호 사업 선정에 도전장을 내밀었다.
그러나 상가 소유주들의 강력한 반발에 부딪혀 좌절을 맛보았다. 이후 2022년과 2023년 초에 걸쳐 신속통합기획 선정을 위해 두 차례 시도했으나, 연이은 실패로 사업 추진에 제동이 걸렸다.
재개발 당면 과제
| 구분 | 외교부 부지 | 상가 구역 |
|---|---|---|
| 면적 | 4,075㎡ (10%) | 중심상권 일대 |
| 현 용도 | 주차장 시설 | 상업시설 |
| 쟁점 | 사전 동의 미비 | 반대 민원 지속 |
| 위치가치 | 이태원역 인접 | 구역 중심부 |
| 해결과제 | 기관 협의 필요 | 이해관계 조정 |
외교부 부지 문제
사업 추진의 가장 큰 난관으로 떠오른 것은 구역 내 자리 잡은 외교부 소유의 4개 필지다. 전체 면적의 10%를 차지하는 4,075㎡ 규모의 이 부지는 이태원역과 앤틱가구거리, 유엔사부지를 잇는 황금 위치에 자리잡고 있다.
현재는 주차장으로 활용되고 있는데, 추진위원회가 외교부와의 사전 협의 없이 사업을 추진하면서 전체 일정에 차질이 빚어졌다.
상가 소유주 설득 과제
또 다른 난제는 구역 중심부에 포진한 상가 소유주들의 반발이다. 이들을 배제한 채 사업을 진행하는 것은 현실적으로 불가능한 상황이다.
최근 들어 이태원 상권이 침체기를 맞으면서 재개발의 필요성에 대한 공감대가 서서히 형성되고 있다는 점은 긍정적인 신호로 받아들여지고 있다.
장사 잘되면 젠트리피케이션 하고 장사 망하면 재개발 이제 합시다 이러는건가 (ㅎㅎㅎ…)
향후 전망
행정 절차 보완
- 서울시 요구사항 충족
- 인허가 절차 이행
- 주민 의견 수렴
이해관계자 협의
- 외교부 부지 활용방안 도출
- 상가 소유주 보상안 마련
- 주민 민원 해소
사업성 개선
- 용적률 최적화
- 수익성 분석
- 사업비 조달 계획
규제 완화 기대 : 사업 추진에 새로운 동력이 될 만한 변화의 바람이 불고 있다. 국토교통부가 발표한 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’에 따르면, 정비사업 구역 내 국공유지가 포함된 경우 재산관리청이 명시적으로 반대 의사를 표명하지 않으면 ‘사업 동의’로 간주하는 획기적인 제도가 도입될 예정이다.
7월 초 입법예고를 거쳐 연말 즈음 시행될 예정이었는데… 표류중;;
높은 주민 동의율 : 그나마 다행인 점? 현재 사업 동의율은 77%를 기록하며, 이는 사업 추진을 위한 법정 요건인 50%를 크게 상회하는 수준이다.
이러한 높은 동의율은 사업의 안정적 추진을 위한 든든한 기반이 되고 있다. 추진위원회는 서울시가 요청한 보완사항들을 꼼꼼히 검토하며 재신청을 위한 준비작업에 박차를 가하고 있다.
한남1구역 향후 계획
서울시와 용산구청을 상대로 한 행정 협의가 활발히 진행 중이다. 외교부 소유 부지에 대한 활용방안을 놓고 관계기관과의 협상도 이어지고 있다. 특히 상가소유주들과의 원활한 소통을 통해 반대 여론을 설득하는 데 주력하고 있다.
중장기 계획 : 정비계획 수립과 정비구역 지정을 위한 주민입안제안 동의서 확보가 시급한 과제로 대두되고 있다. 이와 병행하여 조합설립인가 절차를 진행하고, 시공사 선정 작업에도 착수할 예정이다. 사업계획 수립 과정에서는 주민들의 의견을 최대한 반영하여 만족도 높은 주거단지를 조성한다는 방침이다.
한남뉴타운 5개 구역 중 유일하게 정비사업의 첫걸음을 떼지 못했던 한남1구역이지만, 정부의 전향적인 규제 완화 정책과 주민들의 높은 지지율을 발판으로 새로운 도약을 준비하고 있다.
이태원 일대의 미래 가치를 한 단계 끌어올릴 것으로 기대를 모으고 있는 이 프로젝트의 향방에 업계의 이목이 집중되고 있다.