전세사기 유형 총정리 사기공화국 대한민국 각자도생 시대

최근 몇 년간 ‘전세 사기’가 주요한 사회적 이슈로 떠오르며 많은 세입자들이 피해를 보고 있다. 전세 제도 특성상 목돈을 미리 맡겨야 하는 구조인데, 이를 노리는 사기꾼들이 점점 교묘한 수법을 사용하면서 일반인들이 속기 쉬운 함정이 늘어나고 있는 상황이다.

한번 어떠한 방식으로 전세사기가 이루어지는지 살펴보자.

가장 흔한 전세사기 무자본 갭투자

무자본 갭투자는 전세 사기의 가장 대표적인 수법이다. 이 방식의 핵심을 간단히 설명하자면, 매매가격과 전세가격의 차이(갭)만으로 집을 사는 것이다.

구체적인 작동 방식은 이렇다. 예를 들어 시세 10억 원인 집을 전세 8억 원에 내놓은 상태에서, 임대인이 세입자를 구해 전세금 8억 원을 받는다. 그 다음 자기 돈 2억 원을 더해 총 10억 원으로 그 집을 매입하는 것이다.

문제는 여기서 시작된다. 집값을 크게 부풀린 매매계약서를 만들어 가짜 집주인에게 넘기고, 부풀린 집값만큼 높은 전셋값에 세입자를 구하는 방식을 사용하기 때문이다. 실제 시세보다 높은 가격으로 계약서를 작성한 후, 그에 맞춰 전세금도 비정상적으로 높게 책정하는 것이다.

이런 방식으로 자기자본 없이 세입자를 끼고 전세보증금으로 다른 주택을 사들이는 구조가 만들어진다. 결국 집값이 하락하거나 후속 세입자를 구하지 못하면, 임대인은 보증금을 돌려줄 능력이 없어진다.

이중계약과 다중계약 속임수

이중계약은 같은 집에 대해 서로 다른 조건으로 두 개의 계약을 체결하는 수법이다. 대표적인 패턴은 공인중개사가 세입자와는 전세계약을, 집주인과는 월세계약을 맺는 것이다.

세입자는 자신이 전세계약을 했다고 생각하지만, 실제로는 월세로 등록되어 있어 전세보증금에 대한 보호를 받을 수 없게 된다.

세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않고 200만 원, 400만 원씩 쪼개서 입금해서 알아보니, 세입자와는 전세 계약을 맺고 집주인과는 월세계약을 맺은 사례도 실제로 발생했다.

다중계약은 한 집을 여러 명에게 동시에 임대하는 수법이다. 특히 원룸이나 다가구 주택에서 많이 발생한다. 다가구 원룸에 12개의 호실이 있다고 할 경우 전체 호실을 전세로만 세팅을 하는 방식으로, 실제보다 훨씬 많은 전세보증금을 받아내는 것이다.

▲ 이중계약의 주요 패턴

• 공인중개사와 임대관리업체가 개입하여 계약 조건을 조작하는 경우
• 월세 세입자가 임대인을 사칭하여 허위 계약을 체결하는 경우
• 같은 방을 여러 명에게 중복 임대하여 보증금을 여러 번 받는 경우

가짜 임대인 사기 신분 위조

가짜 임대인 사기는 임대 권한이 없는 사람이 집주인을 사칭하여 전세계약을 체결하는 수법이다. 최근에는 단순한 사칭을 넘어 정교한 신분증 위조까지 동원되고 있어 일반인이 구별하기 매우 어려워졌다.

최근에 발생하는 신분증 위조 사기범죄는 거의 대부분 월세 세입자로 임대차계약을 하면서 그 과정에서 실제 집주인의 신분증을 카피한 후 그 내용을 바탕으로 신분증을 위조하고 범인의 사진을 집주인 신분증에 새겨넣는 방식이 사용된다.

더욱 교묘한 것은 월세로 계약한 후 등기부등본상 집주인의 이름과 주민등록번호를 악용한 위조 신분증까지 만들어 소유주처럼 행세하며 전세 계약을 체결한 후 차액을 편취하는 수법까지 등장했다는 점이다.

(실로 대단하다 ㅋㅋㅋ 무슨 온라인게임 아이템 사기치듯이 현실에서도 하고 그게 통하네 ….ㅡㅡ)

가짜 임대인 사기의 주요 단계

1. 정보 수집 – 월세로 거주하며 실제 집주인의 개인정보 파악
2. 신분증 위조 – 실제 집주인 정보에 사기꾼의 사진 합성
3. 계약 체결 – 위조 신분증으로 전세계약 진행
4. 보증금 편취 – 계약 후 잠적하거나 연락 두절

문제는 ARS 전화서비스나 “민원24″확인을 통해서는 전세사기를 판별할 수 없기 때문이라는 점이다. 실제 존재하는 신분증 정보를 기반으로 위조하기 때문에 기본적인 확인 절차로는 걸러내기 어렵다.

대한민국 상위10% 수입 얼마일까? 근로소득 종합소득 비교에서 관련 사례를 더 확인할 수 있다.

신탁부동산 사기 소유권 함정

신탁부동산 사기는 부동산이 신탁회사에 소유권이 있음에도 불구하고 이를 숨기고 전세계약을 체결하는 수법이다.

신탁 설정이 된 부동산은 명의상 소유자와 실제 소유권자가 다르다. 신탁회사가 실제 소유권을 가지고 있기 때문에, 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 될 수 있다. 하지만 일부 임대인들은 부동산이 신탁 설정된 상태인 걸 숨기고 임차인과 전세계약을 맺는다.

이런 경우 세입자는 나중에 보증금을 돌려받기 어려워진다. 신탁회사가 동의하지 않은 계약이므로 법적 효력에 문제가 생기고, 설령 계약이 유효하더라도 우선순위에서 밀려 회수가 어려워지기 때문이다.

체크리스트로 보는 전세사기 예방법

계약 전 필수 확인사항

구분	확인 항목	주의사항
등기부등본	소유권, 근저당, 신탁 여부	최신 발급분으로 재확인 필요
건축물대장	무허가 건축물, 용도 확인	불법 증축 여부 점검
임대인 신분	신분증 원본, 인감증명서	대리인 계약 시 위임장 확인
시세 조사	전세가율 80% 이하 확인	깡통전세 여부 판단
세금 체납	임대인 미납 국세 확인	전국 세무서에서 열람 가능

전세사기를 완전히 막을 수는 없지만, 계약 전 꼼꼼한 확인을 통해 위험을 크게 줄일 수 있다. 특히 시세보다 지나치게 좋은 조건의 매물이나 급하게 계약을 재촉하는 경우라면 더욱 신중하게 접근해야 한다.

치매머니 154조원 2050년 488조원 시대 경제위기 대응방안에서 보완적인 정보를 정리해뒀다.

피해 발생 시 대처 방안

전세 사기 피해를 당했다면 즉시 경찰서에 신고하고 전세사기피해자 지원관리시스템을 통해 피해자 결정 신청을 해야 한다. 정부는 전세사기특별법을 통해 다양한 지원책을 마련해 두었다.

▲ 주요 지원 제도

• 저리 기금 대출 (금리 1-2%대) 상품 지원
• 긴급 주거지원 및 임시거주지 제공
• 피해 주택 공공매입을 통한 안정적 거주 보장
• 경매 유예 및 우선매수권 제도 적용

무엇보다 중요한 것은 예방이다. 전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래인 만큼, 조금 번거롭더라도 철저한 사전 점검을 통해 피해를 미연에 방지하는 것이 최선의 방법이다.

이 글을 쓰려는 시점에 마침 추적60분 청년 전세사기 문제를 다른 프로그램이 방영이 되었네. 보도록 하자.