2020년 7월과 8월에 걸쳐 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 부동산 거래신고법 등 이른바 ‘임대차 3법’이 개정되면서 전월세 시장에 큰 변화가 생겼다. 3년이 넘는 시간이 지났지만 아직도 많은 임차인과 임대인들이 변경된 내용을 정확히 파악하지 못해 불이익을 당하는 경우가 많다.
임대차 계약을 앞두고 있거나 갱신을 준비 중이라면, 달라진 제도를 꼼꼼히 체크하고 자신의 권리를 지켜야 한다. 이 글에서는 임대차 3법 개정 이후 달라진 전월세 계약의 핵심 포인트를 알아보고, 계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 집중적으로 살펴보자.
📋 계약갱신청구권 4+2년 거주 보장
임대차 3법 개정의 가장 핵심적인 변화는 ‘계약갱신청구권’ 도입이다. 이 제도는 세입자가 최초 2년 계약 만료 후 한 번 더 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 법적으로 보장한다. 즉, 총 4년까지 거주할 수 있는 권리가 생긴 것이다. 그리고 이 규정은 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약뿐만 아니라 그 이전에 체결된 계약 중 갱신되는 계약에도 적용된다.
계약갱신청구권을 행사하려면 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 통지해야 한다. 통지 방법은 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식이 좋다. 단, 구두로 갱신 의사를 전달했더라도 임대인이 이를 인정한다면 유효하다는 판례도 있다.
임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 없는 것이 원칙이지만, 예외적으로 거절할 수 있는 경우도 있다. 세입자가 2회 이상 월세를 연체한 경우, 임대인이 직접 거주하려는 경우, 주택을 철거하거나 재건축하려는 경우 등이 이에 해당한다.
계약갱신청구권을 행사하면 임대료는 전년도의 5% 이내에서만 인상할 수 있다는 제한이 있다. 이는 급격한 임대료 상승을 방지하기 위한 조치로, 물가상승률이나 주변 시세를 고려해도 5%를 초과할 수 없다.
추가로 2021년 「주택임대차보호법 시행령」 개정으로 계약갱신청구권 행사 기간이 기존 2년에서 추가로 2년이 더해져 총 4년이 되었다. 이 개정은 특별법으로서, 2022년 5월 10일 이후 체결되는 임대차계약에 적용된다. 즉, 이 시기 이후의 새로운 계약은 이론상 최대 2+4년(총 6년)까지 거주 가능하다.
▲ 계약갱신청구권 행사 시 체크포인트
- 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신 의사 통지
- 갱신 시 임대료는 전년 대비 5% 이내로만 인상 가능
- 2022년 5월 10일 이후 계약은 2+4년(총 6년) 거주 가능
- 통지 방법은 반드시 증거가 남는 방식으로
전월세 신고제와 임대료 인상률 제한 실효성
임대차 3법의 또 다른 중요한 변화는 ‘전월세 신고제’와 ‘임대료 인상률 제한’이다. 전월세 신고제는 계약 당사자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 지자체에 임대차 계약 내용을 신고하도록 하는 제도다. 이 제도는 2021년 6월 1일부터 시행되었으며, 신고 의무를 이행하지 않을 경우 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있다.
전월세 신고는 부동산 중개사무소를 통한 계약의 경우 중개사가 대신 신고하는 것이 일반적이다. 직거래의 경우에는 임대인과 임차인이 함께 방문하거나, 한쪽이 위임장을 받아 신고할 수 있다. 온라인으로도 ‘부동산거래관리시스템(RTMS)’을 통해 신고가 가능하다.
이 제도의 도입 목적은 임대차 시장의 투명성을 높이고 세입자를 보호하는 데 있다. 실제 계약 내용이 공식적으로 기록됨으로써 불법적인 임대료 인상이나 계약 위반을 방지하는 효과가 있다. 또한 임대차 계약 정보가 데이터베이스화되어 정책 수립에도 활용된다.
임대료 인상률 제한은 앞서 언급한 대로 계약갱신 시 전년 대비 5% 이내로만 임대료를 인상할 수 있도록 한 제도다. 이는 전세와 월세 모두에 적용되며, 보증금을 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에도 실질적인 인상률이 5%를 넘지 않아야 한다.
다만 이 제도의 한계점도 존재한다. 첫째, 신규 계약 시에는 인상률 제한이 적용되지 않아 임대인이 갱신 대신 새 세입자와 계약하려는 유인이 생긴다. 둘째, 임대인이 직접 거주 등의 사유로 갱신을 거절한 후 다시 임대할 경우, 실질적인 제재 방안이 미약하다는 점도 문제다.
🔍 전세보증금 반환 보장 제도적 장치
임대차 3법 개정으로 전세보증금 반환 문제에 대한 제도적 장치도 강화되었다. 특히 최근 전세사기가 사회적 문제로 대두되면서 이 부분의 중요성이 더욱 커지고 있다. 어떤 제도적 장치들이 있는지 알아보자.
가장 대표적인 것은 ‘전세권 설정’이다. 전세권은 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 해당 주택을 경매에 부쳐 보증금을 회수할 수 있는 권리다. 임대차 3법 개정 이후에는 전세권 설정 시 부과되는 등록면허세와 지방교육세 부담이 크게 줄어, 이전보다 전세권 설정이 더 용이해졌다.
또한 ‘전세보증금반환보증’도 중요한 장치다. 이는 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급하는 제도로, 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 취급한다. 임대차 3법 개정 이후 보증 가입 조건이 완화되고 보증료 지원 범위가 확대되었다.
‘주택임대차계약서 확정일자 부여’도 중요한 안전장치다. 확정일자를 받으면 주택이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로, 더 높은 순위로 변제받을 수 있다. 개정 후에는 확정일자 부여와 함께 임대차 정보를 지자체에 자동으로 전달하는 시스템이 구축되었다.
추가로 2022년 도입된 ‘임대차 계약서 온라인 확인 서비스’는 세입자가 해당 주택의 이전 임대차 계약 정보를 일부 확인할 수 있게 해준다. 이를 통해 세입자는 허위 매물이나 전세사기를 예방할 수 있게 되었다.
| 제도 | 주요 내용 | 개정 후 달라진 점 |
|---|---|---|
| 계약갱신청구권 | 최초 2년 계약 후 갱신 요구 가능 | 2022년 5월 이후 계약은 최대 6년 거주 |
| 전월세 신고제 | 계약 체결 30일 내 신고 의무 | 2021년 6월부터 전국 시행, 위반 시 과태료 |
| 임대료 인상률 제한 | 갱신 시 5% 이내로만 인상 가능 | 전월세 모두 적용, 우회 시 처벌 강화 |
| 전세권 설정 | 보증금 미반환 시 경매 가능 | 등록세 부담 경감, 설정 절차 간소화 |
| 전세보증금반환보증 | 보증기관이 보증금 대신 지급 | 가입 조건 완화, 보증료 지원 확대 |
⚖️ 임차인과 임대인의 권리 균형점 찾기
임대차 3법은 그동안 상대적으로 약자였던 임차인의 권리를 강화하는 방향으로 개정되었다. 하지만 지나친 규제는 임대 주택 공급 감소로 이어질 수 있어, 임차인과 임대인의 권리 균형을 찾는 것이 중요하다. 개정된 법 아래서 양측이 상생할 수 있는 방법을 알아보자.
임차인 입장에서는 법적으로 보장된 권리를 적극적으로 활용하되, 임대인과의 관계를 고려한 접근이 필요하다. 계약갱신청구권을 행사할 때는 충분한 시간을 두고 임대인에게 통지하고, 임대료 인상률이 5% 이내라면 주변 시세와 물가상승률을 고려해 합리적인 협상을 시도하는 것이 좋다.
또한 전세보증금 반환을 위한 안전장치를 계약 단계에서부터 철저히 준비해야 한다. 주택의 등기부등본을 확인하고, 가능하다면 전세권 설정이나 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 안전하다.
임대인 입장에서는 법 개정으로 인한 제약을 인정하면서도 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익을 고려할 필요가 있다. 좋은 세입자를 만나면 무리한 임대료 인상보다는 장기 계약을 통한 공실 위험 감소가 더 유리할 수 있다.
분쟁이 발생했을 때는 주택임대차분쟁조정위원회를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 이는 소송보다 시간과 비용을 절약하면서 전문가의 조정을 통해 합리적인 해결책을 찾을 수 있는 제도다.
임대차 3법 개정은 완벽한 해결책이 아니라 주택 임대차 시장의 문제점을 개선하기 위한 하나의 과정이다. 법적 지식을 갖추고 자신의 권리와 의무를 명확히 인식하는 것이 무엇보다 중요하다.
전월세 계약은 단순한 거래가 아닌 사람과 사람 사이의 장기적인 관계다. 법적 보호 장치를 활용하되, 상호 존중과 이해를 바탕으로 한 소통이 가장 중요한 열쇠가 아닐까? 갈등보다는 합리적인 타협점을 찾아 임대인과 임차인 모두가 만족할 수 있는 관계를 만들어 나가는 노력이 필요한 시점이다.