세입자로 살다 보면 누구나 한 번쯤 집 수리가 필요한 상황을 마주치게 된다. 갑자기 보일러가 고장 나거나, 싱크대에서 물이 새거나, 벽지가 떨어지는 등의 문제가 발생했을 때 ‘이걸 내가 고쳐야 하나, 집주인이 고쳐야 하나?’ 하는 고민에 빠지게 된다. 오늘은 법적으로 임대인에게 어디까지 수리 의무가 있는지, 세입자가 어떻게 수리를 요청할 수 있는지 명확하게 알아보려 한다.
🔧 임대인의 수리 의무 범위 어디까지가 집주인 책임일까?
민법에 따르면 임대인은 ‘임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있는 상태’를 유지할 의무가 있다. 즉, 임차인이 정상적으로 주거 생활을 할 수 있도록 주택의 기본 기능을 유지해야 한다는 것이다. 구체적으로 어떤 부분이 임대인의 수리 책임 범위에 포함될까?
기본적으로 건물의 구조적 문제나 기본 설비의 고장은 임대인이 책임져야 한다. 벽체, 천장, 바닥의 균열이나 누수, 전기 배선, 수도 배관, 보일러, 에어컨(기본 제공된 경우), 가스레인지(기본 제공된 경우) 등의 고장이 여기에 해당한다.
세입자의 과실 없이 자연적인 노후화나 마모로 인한 문제 역시 임대인의 수리 범위에 포함된다. 장기간 사용으로 인한 벽지 훼손, 장판 마모, 싱크대 노후화 등이 대표적인 예다.
▲ 임대인 수리 의무 범위에 속하는 주요 항목 – 건물 구조적 문제 – 기본 설비 고장 – 자연적 노후화로 인한 훼손 – 누수 및 방수 문제
하지만 세입자의 부주의나 과실로 인한 파손은 세입자가 책임져야 한다. 화장실 변기에 이물질을 넣어 막히게 했거나, 벽에 못을 박아 훼손했거나, 바닥에 무거운 물건을 떨어뜨려 흠집이 생긴 경우 등이 이에 해당한다.
세입자의 수리 청구 방법
수리가 필요한 상황이 발생했다면 어떻게 임대인에게 요청해야 할까? 가장 중요한 것은 ‘증거 확보’와 ‘공식적인 요청’이다.
우선 문제가 있는 부분을 사진이나 동영상으로 촬영해 증거를 확보하자. 누수의 경우 물이 새는 위치와 범위, 설비 고장의 경우 어떤 문제가 있는지 명확하게 보여주는 자료가 필요하다.
다음으로 임대인에게 구두로 먼저 알린 후, 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 수리 요청을 공식화하는 것이 좋다. 임대인과의 소통 내용을 모두 기록해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 유리하게 작용할 수 있다.
만약 임대인이 수리 요청에 응하지 않는다면 내용증명 우편을 보내는 방법도 있다. 내용증명에는 수리가 필요한 문제, 이로 인한 불편 사항, 수리 요청 기한 등을 명시하고, 기한 내 조치가 없을 경우 법적 대응을 할 수 있음을 알리는 것이 효과적이다.
그래도 반응이 없다면 임차인은 ‘민법 제626조 제1항’에 따라 직접 수리한 후 그 비용을 임대인에게 청구하거나, ‘임대인의 수선의무 불이행’을 이유로 법적 조치를 취할 수 있다. 소액심판이나 민사조정 신청이 대표적인 방법이다.
📝 임차인의 자가 수리후 비용 청구 방법
급한 상황에서 임대인과 연락이 안 되거나, 수리 요청을 거부하는 경우 임차인이 직접 수리를 진행해야 할 때가 있다. 이런 경우 어떻게 해야 비용을 청구할 수 있을까?
임차인이 직접 수리할 경우, 반드시 수리 전 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두고, 수리 과정과 수리 후 상태도 증거로 남겨두는 것이 중요하다. 또한 수리 비용 영수증을 꼭 보관해야 한다.
수리 후에는 수리 내용, 비용, 영수증 사본 등을 첨부해 임대인에게 비용 청구를 해야 한다. 이때도 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 요청하는 것이 좋다.
임대인이 비용 지급을 거부한다면, 임차인은 ‘부당이득반환청구’ 소송을 제기할 수 있다. 이는 임대인이 수리할 의무가 있는 부분을 임차인이 대신 수리함으로써 임대인이 부당하게 이득을 얻었으므로 그 비용을 돌려받아야 한다는 논리다.
| 수리 유형 | 책임 주체 | 비고 |
|---|---|---|
| 건물 구조 문제 (벽 균열, 누수 등) | 임대인 | 세입자 과실 없는 경우 |
| 기본 설비 고장 (보일러, 수도, 전기 등) | 임대인 | 세입자 과실 없는 경우 |
| 자연적 노후화 (벽지 훼손, 장판 마모 등) | 임대인 | 통상적인 사용에 의한 마모 |
| 세입자 과실로 인한 파손 | 임차인 | 부주의나 고의적 파손 |
| 소모품 교체 (전구, 필터 등) | 임차인 | 일상적인 관리 항목 |
👨⚖️ 임대인-임차인 간 수리 분쟁 해결 방법
수리 문제로 집주인과 갈등이 심화되면 어떻게 해결해야 할까? 분쟁 해결을 위한 몇 가지 방법을 알아보자.
먼저 대화로 해결하는 것이 가장 좋다. 감정적인 대응보다는 법적 근거를 제시하며 차분하게 대화하는 것이 효과적이다. 필요하다면 수리 비용을 일부 분담하는 타협안을 제시할 수도 있다.
대화로 해결이 어렵다면 무료 법률 상담을 활용해보자. 대한법률구조공단, 법률홈닥터, 각 지자체 무료 법률 상담 서비스 등을 통해 전문가의 조언을 구할 수 있다.
더 나아가 주택임대차분쟁조정위원회나 소비자분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있다. 이는 소송보다 시간과 비용이 적게 들고, 전문가의 중재로 합리적인 해결책을 찾을 수 있다는 장점이 있다.
마지막으로 소액심판을 제기하는 방법이 있다. 3천만 원 이하의 소액 분쟁은 소액심판으로 비교적 간단하게 해결할 수 있으며, 변호사 없이도 진행할 수 있다.
수리 문제는 임대차 관계에서 가장 흔한 분쟁 원인 중 하나다. 계약 시점에 미리 수리 책임 범위를 명확히 하고, 문제 발생 시 신속하고 공식적으로 대응한다면 불필요한 갈등을 줄일 수 있다. 임대인과 임차인 모두 자신의 권리와 의무를 잘 알고 상호 존중하는 자세가 중요하다.
임대차 관계에서 가장 중요한 건 결국 명확한 소통이다. 문제가 발생했을 때 서로 책임을 미루기보다는 법적 근거에 기반해 합리적으로 해결하는 자세를 가진다면, 더 건강한 임대차 문화를 만들어갈 수 있지 않을까?