올림픽선수기자촌아파트 재건축 현황과 부동산 전망

1988년 서울올림픽의 흔적이 서린 올림픽선수기자촌아파트가 드디어 재건축의 역사적 전환점을 맞고 있다. 현재 진행 중인 재건축 계획과 정부 정책 변화, 그리고 부동산 시장 전망까지 한 번에 정리해본다.

📍 재건축 진행 현황과 주요 변화점

2025년 3월 5일, 올림픽선수기자촌아파트 재건축 추진단이 신속통합기획 자문방식으로 재건축을 진행한다고 공식 발표했다. 기존에 일반 재건축 방식을 추진하던 방향에서 패스트트랙으로 전환한 것이다.

5540가구 규모의 이 매머드급 단지는 용적률 137%라는 낮은 밀도와 66만 2196㎡의 방대한 부지면적을 보유하고 있어 재건축 사업성이 매우 우수하다.

재건축 추진단은 용적률 260%를 적용해 약 8500가구 규모로 재건축을 추진할 예정이다. 상한 용적률 250%를 넘어 법적 상한 용적률을 받는 것을 목표로 하고 있어 임대주택이 약 300가구 조성될 것으로 전망된다.

🔄 신속통합기획 vs 일반재건축 대립구조

올림픽선수기자촌에는 현재 두 개의 추진단체가 경쟁하고 있다.

주민들 의견을 수렴한 뒤 단지 상황에 맞는 재건축을 추진하자는 올림픽선수촌재건축추진단(올재단)과 속도감 있는 재건축을 위해 서울시가 추진하는 신속통합기획에 올라타자는 올림픽선수기자촌아파트 재건축 신속통합위원회(신통위)가 활동하고 있다.

가장 중요한 차이점은 분담금이다. 신통위 분석에 따르면 기존 34평형 소유주의 경우 용적률 200% 적용 시 4억 4400만원의 분담금을 내야 하는 반면 용적률 300% 적용 때는 2200만원을 돌려받을 수 있다는 결과가 나왔다.

알고보니 용적률이 이렇게 큰 차이를 만드는구나…

용적률 200% 적용시 총 7400가구이며 일반분양분은 1860가구인 반면, 용적률 300% 적용 때는 총 1만 160가구, 일반분양분은 3660가구로 대폭 늘어난다. 일반분양 물량이 두 배 가까이 차이나면서 조합원 분담금에도 엄청난 영향을 미치는 것이다.

🏗️ 재건축 설계안과 사업성 분석

신통기획 재건축 마스터플랜에 따르면 기존 대지면적 49만6097㎡는 46만1207㎡로 줄이는 대신 용적률은 기존 158%에서 300%까지 높인다는 계획이다.

주요 계획 내용을 정리하면 다음과 같다.

재건축 후 변화 예상

• 현재 세대수: 5,540가구 → 재건축 후: 약 8,500가구
• 현재 용적률: 137% → 재건축 후: 260%
• 최고 층수: 현재 24층 → 재건축 후: 45층
• 건축 형태: 현재 판상형 → 재건축 후: 테라스형, 타워형, 판상형 3가지 혼합

구체적인 재건축 규모와 건축 설계는 사업 진행 과정에서 바뀔 수 있지만 고급화 및 녹지 확충 전략은 이어가겠다는 게 재건축 추진단의 목표다.

특히 이 단지가 다른 재건축과 차별화되는 점은 환경이다. 올림픽선수기자촌의 주거 환경이 높게 평가받는데는 단지 내에 흐르는 감이천, 방이천과 단지 맞은편과 뒤편에 각각 인접한 올림픽공원, 방이습지가 큰 영향을 미치고 있기 때문이다.

💰 현재 시장가격과 재건축 기대효과

재건축 확정 이후 매매가격이 꾸준히 상승하고 있다. 올림픽선수기자촌 전용면적 83㎡는 연초만 해도 21억원 후반대에서 23억원에 거래됐다. 하지만 현재 호가는 실거래가보다 2억원 높은 25억원 수준이다.

좀 더 구체적으로 보면, 공급면적 112㎡, 132㎡의 매매가는 연초 대비 1억원 넘게 올랐다. 공급면적 112㎡의 경우 올해 초 10억원에 못 미치던 것이 최근 11억원까지 올랐으며, 10억원대 후반에 거래되던 132㎡는 12억원을 넘어섰다.

흥미로운 건 매물 부족 현상이다. 이마저도 매물이 없어 나오는 즉시 팔리고 있다. 집주인들이 이미 재건축 사업성이 좋은데 반해 가격이 저평가 돼 있다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.

재건축 기대효과는 상당히 크다. 올림픽선수기자촌 아파트가 무상지분율 200%를 목표로 재건축을 추진한다. 추가 부담금 없이 무상으로 대지 지분의 두 배를 배정받는 것으로 가장 큰 평형의 경우 30억원이 넘는 이익을 기대할 수 있게 된다.

평형별 예상 수익률 ▲ 34평형: 4억 4400만원 분담금 → 무상지분 200% 시 2200만원 역분양 ▲ 50평형 이상: 재건축초과이익환수금 제외하고도 30억원 이상 차익 기대 ▲ 대형평형: 소형평형 2채 받는 ‘1+1 재건축’도 가능

🏛️ 2025년 정부 부동산 정책과 재건축 환경

부동산 정책 변화가 재건축에 미치는 영향도 무시할 수 없다. 2025년 6월부터 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축이 가능해진다. 현재는 안전진단을 통과하지 못하면 사업을 시작할 수 없다.

기존 ‘재건축 안전진단’ 명칭이 ‘재건축 진단’으로 바뀌며 사업시행계획인가를 받기 전까지 진단을 통과하면 된다. 규제 완화 조치로 재건축 진입 문턱이 낮아지는 동시에 재건축 기간이 최대 3년 가까이 단축될 전망이다.

윤석열 정부의 재건축 활성화 정책도 긍정적이다. 그동안 원활한 재건축을 가로막는 3대 대못으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단이 꼽혔지만, 윤석열 정부 들어서 이 3대 대못에 대한 개선안을 발표했다.

2025년 변화하는 주요 정책들을 살펴보면 다음과 같다.

2025년 달라지는 부동산 제도

• 준공 30년 이상 재건축 안전진단 폐지 (6월부터)
• 주택담보대출 중도상환수수료 절반 인하 (1.2~1.4% → 0.6~0.7%)
• 신생아 특례대출 소득요건 완화 (1억3천만원 → 2억5천만원)
• 재건축 의사결정 과정 전자방식 도입

🔮 부동산 시장 전망과 투자 관점

거시경제 환경을 봐도 재건축 시장에는 긍정적이다. 2025년 서울 아파트 시장은 상저하고(상반기 약세 하반기 강세) 가능성이 높다. 불확실성과 금리 흐름에 따라 하반기까지 약세가 이어질 수 있으나 어차피 100% 완벽한 타이밍을 잡는 것은 불가능하다.

특히 주목할 점은 공급 부족 문제다. 집값 상승의 요인으로 2026~2027년 입주 물량 부족과 전셋값 상승, 기준금리 인하에 따른 대출금리 하락, 환율 상승으로 인한 분양가 상승, 여전히 꺾이지 않은 서울 아파트 선호 현상 등을 꼽을 수 있다.

그런데 재건축 시장에는 특별한 변수가 있다. 올림픽선수기자촌의 재건축이 본격화하면 다른 ‘올림픽 3대장’ 아파트들의 재건축도 탄력을 받을 것으로 보인다. 송파구 일대가 거대한 재건축 벨트로 변화할 가능성이 높아지고 있는 것이다.

투자 관점에서 봐야 할 핵심 요소들은 다음과 같다.

올림픽선수기자촌 투자 포인트 ▲ 서울 재건축 중 둔촌주공 다음 규모 – 대형단지 프리미엄 ▲ 용적률 137% → 260% 상향으로 높은 사업성 ▲ 올림픽공원, 방이습지 등 희소 입지조건 ▲ 신속통합기획으로 재건축 기간 단축 ▲ 2025년 정부 재건축 규제 완화 수혜

실수요자들의 평균 주택 보유 기간은 7년이 넘는다. 최적의 타이밍에 매수를 하지 못했더라도 7년 후에는 집값이 상승했을 가능성이 높다. 2025년 상반기가 내 집 마련의 좋은 타이밍이 될 수 있다.

결국 올림픽선수기자촌 재건축은 단순한 노후주택 정비를 넘어서 송파구 일대 도시재생의 신호탄 역할을 하게 될 것으로 보인다. 현재 진행되고 있는 신속통합기획 방식 선택과 정부의 재건축 규제 완화 정책이 맞물리면서, 2025년은 이 단지에게 있어 재건축 역사의 분수령이 될 가능성이 높다.