부동산 투자시장에서 요즘 가장 핫한 키워드 중 하나가 바로 ‘생숙’이다. 생숙은 생활형 숙박시설의 줄임말로, 주택 구분의 한 종류이며, 아파트 규제를 피해갈 수 있는 틈새상품으로 각광받고 있다.
하지만 투자에 앞서 정확한 이해가 필요하다. 생숙이 과연 투자할 만한 상품인지, 어떤 리스크가 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
생숙이란? 기본개념과 특징 🏨
생숙은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻한다. 우리가 흔히 볼 수 있는 레지던스가 바로 이것이다.
생숙의 핵심 특징 ▲일반적인 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 바닥난방도 가능하다 ▲호텔은 구분등기가 안 되지만 생활형 숙박시설은 구분등기가 가능하다 ▲오피스텔이나 아파트는 단기 숙박이 불가능하지만 레지던스는 단기 숙박 대여가 가능하다
생숙은 주택 가격 인상시 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 핀셋 규제가 확대되면서 그러한 규제를 비껴가기 위해서 생겨나 생숙으로 분양을 대단위로 하면서 알려진 것이다.
생각해보자. 아파트는 청약통장이 필요하고 각종 규제에 걸리는데, 생숙은 그런 제약이 없으니 당연히 투자자들이 몰릴 수밖에 없었다.
생숙 투자의 장점과 투자기법 💰
세금 혜택의 매력
생숙은 주택법이 아닌 건축법, 공중위생관리법을 적용받기 때문에 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유롭다. 특히 세금 면에서 엄청난 장점이 있다.
▲생숙 수십 채를 사들여도 취득세가 중과되지 않고, 채당 4.6%의 단일세율이 적용된다 ▲생숙은 양도세도 중과되지 않는다 ▲생숙은 종부세도 내지 않는다
대출의 자유로움
현재 주택용 부동산은 생애 최초로 구입하는 것이 아니라면 DSR, LTV 등 관련 대출 규제를 받는 반면 생활형 숙박시설은 규제를 받지 않아 비교적 대출 비율이 높다. 사업자 담보대출 비율이 약 70% 정도까지 가능하다.
임대관리의 편리함
생숙은 위탁사가 건물을 운영하면서 얻은 수익을 임대인들에게 정산하여 나누어주기 때문에 임대관리 부담으로부터 자유롭다는 장점이 있다. 임대인 입장에서는 임차인을 별도로 만나지 않아도 되고 시설관리가 잘 된다.
전매의 자유
생활형 숙박시설은 법적으로 전매 제한은 없으나, 타인 1인에게만 전매가 가능하다. 이는 분양 즉시 수익을 낼 수 있는 기회를 제공한다.
생숙 투자 위험요소와 주의사항 ⚠️
주거용 사용 금지라는 근본적 한계 가장 큰 문제가 여기 있다. 생활형 숙박시설은 건축법 시행령 개정으로 인해 주거용으로 사용이 불가하며, 전입신고가 불가능하다.
생숙은 10월 14일부터 거주용으로 사용하는 게 금지되며, 주거용 오피스텔로 용도 변경을 하지 않고 살면 불법으로 간주돼 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 내야 한다. 연 2회 부과 가능하고 횟수 제한도 따로 없다.
용도변경의 까다로움 오피스텔 기준에 맞추려면 주차장을 더 늘려 새로 지어야 하는 데다, 1.8m 이상 돼야 하는 복도폭이 더 좁은 경우도 있어 결국 건물을 다시 지어야 하는 셈이다.
실제로 전국 생숙 8만6,920가구로 전체의 약 1%만 용도가 바뀐 것이 현실이다.
마피 현상과 급락 위험 부동산 급등기 관심이 높았던 생활형 숙박시설(생숙)이 애물단지가 됐으며, 수익형 부동산은 부동산 시장에서 가장 마지막에 오르고 가장 먼저 떨어진다는 말이 있을 정도로 투자 시기를 잡기 어려운 상품이다.
실제 사례를 보면 참담하다. 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 현재 면적에 따라 5000만원에서 많게는 최대 1억3000만원의 ‘마피’ 매물이 크게 늘었다.
전세사기 위험까지 생숙은 또 주택과 달리 보증금 반환보증 가입 대상이 아니며, 생숙 임차인은 임대차보호법 보호를 받을 수 없다. 전세사기보다 훨씬 더 문제라는 지적이 나온다.
생숙 투자 전략과 미래 전망 📊
투자 시점 판단이 핵심 생숙은 주력 상품이 아닌 틈새 상품이기 때문에 장기 보유 목적이 아니라 시장 분위기가 안 좋아지면 너도나도 던지면서 폭탄 돌리기를 할 가능성이 높다고 전문가들은 경고한다.
선별적 투자 필요 그래도 희망이 있는 생숙들도 있다. ▲대형 건설사가 시공했거나 ▲입지적 강점이 있는 단지 ▲역세권이나 교통 호재가 있는 곳들은 여전히 투자자들의 관심을 받고 있다.
규제 완화 기대감 국토교통부와 보건복지부, 소방청 등은 ‘생활숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 내놨으며, 핵심 내용은 생숙의 숙박업 신고 및 오피스텔 용도 변경 기준 완화와 이행강제금 부과 유예다.
하지만 신규 생숙은 개별 분양을 원천 차단해 주거 용도로 사용되는 일을 막기로 했다는 점에서 앞으로의 전망은 밝지 않다.
현명한 투자자라면 생숙 투자는 명백히 고위험 고수익 상품이다. 세금 혜택과 규제 회피라는 달콤한 유혹이 있지만, 주거용 사용 금지, 용도변경의 어려움, 급락 위험 등 치명적인 단점들도 많다.
특히 생숙에 대한 이해 없이 시세 차익만 보고 진입한 투자자들이 많으며, 생숙은 숙박업으로 등록하고 이를 지키지 않을 시 이행 강제금 등이 부과되는데 이를 모르고 투자한 투자자들이 물건을 내놓는 경우도 있다는 현실을 직시해야 한다.
결국 생숙 투자는 철저한 사전조사와 위험관리 없이는 절대 해서는 안 될 투자다. 단기 시세차익을 노린 투기보다는 장기적 관점에서 숙박업 운영 등 본연의 목적에 맞는 투자전략을 세우는 것이 현명하다.