분양권 , 주거용 오피스텔 주택수 포함여부와 제외조건

분양권과 주거용 오피스텔의 주택수 포함 여부는 매년 세법이 바뀌면서 많은 혼란을 가져왔다. 2025년 6월 현재, 이재명 정부가 출범하면서 부동산 정책에도 변화가 생겼지만 기본적인 주택수 산정 기준은 유지되고 있다.

다만 세제 완화 기조에 따라 일부 예외 규정들이 확대되고 있어, 정확한 기준을 알아두지 않으면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 분양권은 취득 시점에 따라, 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 주택수 포함 여부가 갈리니 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

분양권 주택수 포함 기준과 취득 시점

분양권의 주택수 포함 여부는 취득 시점이 절대적이다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 모두 주택수에 포함되며, 이 날짜 이전에 취득한 분양권은 주택수에서 제외된다. 여기서 중요한 건 취득 시점의 기준이다.

많은 사람들이 헷갈리는 부분이 바로 분양권 취득일 계산이다. 일반적인 부동산 거래와 달리 분양권은 잔금일이 아닌 청약 당첨일이 취득일로 인정된다. 예를 들어 2020년 12월에 청약에 당첨되어 2021년 2월에 계약을 체결했다면, 취득일은 청약 당첨일인 2020년 12월로 봐서 주택수에서 제외된다.

이 때문에 1세대 1주택 비과세를 받으려던 사람들이 예상치 못한 세금을 물게 되는 경우가 발생한다. 2021년 이후 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 양도하면, 분양권도 주택으로 간주되어 다주택자 양도세가 적용되기 때문이다.

▲ 2021년 1월 1일 이후 분양권 취득 시 주택수 포함 ▲ 청약 당첨일이 취득일 기준 ▲ 잔금일과 무관하게 당첨일로 판단

오피스텔 주거용 판정과 주택수 산정 원리 🏢

오피스텔의 주택수 포함 여부는 실제 사용 용도에 따라 결정된다. 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있어도, 실제로 사람이 거주하면 주택으로 간주된다. 반대로 사무실로만 사용하고 세금계산서를 발행하는 등 명확한 사업용 활동이 있으면 주택수에서 제외된다.

구체적인 판정 기준을 보면, 오피스텔에 주민등록을 이전했거나 재산세가 ‘주택분’으로 부과되면 주거용으로 본다. 임대차계약서에 ‘주거용’ 목적이 명시되어 있거나, 임차인이 전입신고를 했다면 더욱 확실하다. 하지만 사업자등록을 내고 실제로 사업을 영위하며 재산세가 ‘건축물분’으로 나온다면 주택수에서 제외된다.

최근 들어 중요해진 부분이 바로 주택임대사업자 등록이다. 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 ‘주택임대사업자’로 등록하고 임대하면 주택수에 포함되지 않는다. 이는 임대사업을 활성화하려는 정부 정책의 일환이다. 다만 일반임대사업자로만 등록하면 여전히 주택수에 포함되니 주의해야 한다.

2020년 8월 12일 이후부터는 취득세 중과 대상에도 주거용 오피스텔이 포함되었다. 즉, 주거용 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 추가로 주택을 구매하면 취득세 8%를 부담해야 한다. 조정대상지역 기준으로 오피스텔 두 채 이상 보유 시에는 취득세율이 12%까지 올라간다.

2025년 소형 오피스텔 한시적 예외 조건 💰

2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 한시적으로 적용되는 중요한 예외 규정이 있다. 신축 소형 오피스텔을 최초로 취득하는 경우 주택수에서 제외하고, 취득세 감면 혜택까지 제공한다는 내용이다.

구체적인 조건을 보면, 전용면적 60㎡ 이하이면서 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 신축 오피스텔이 대상이다. 여기서 핵심은 ‘최초 취득’이라는 점이다. 기존에 주택을 보유하고 있더라도 해당 오피스텔을 처음 구매하는 것이라면 혜택을 받을 수 있다.

이 정책은 이재명 정부의 ‘공급 확대를 통한 시장 안정화’ 기조와 맞닿아 있다. 기존 문재인 정부의 규제 일변도 정책에서 벗어나 실용적 접근을 하겠다는 의지로 해석된다. 다만 2025년 말로 일몰이 예정되어 있어, 혜택을 받으려면 시기를 놓치지 않는 것이 중요하다.

이 예외 조건에 해당하는 오피스텔을 취득하면 양도소득세와 종합부동산세 산정 시에도 주택수에서 제외된다. 즉, 1세대 1주택자가 이런 소형 오피스텔을 추가로 구매해도 여전히 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있다는 뜻이다.

1. 신축 오피스텔 (준공 후 최초 분양)
2. 전용면적 60㎡ 이하
3. 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하
4. 2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일 취득
5. 최초 유상취득 (상속·증여 제외)

세금별 주택수 산정 기준 차이점 정리 📊

헷갈리기 쉬운 부분이 바로 세금 종류에 따라 주택수 산정 기준이 다르다는 점이다. 양도소득세와 종합부동산세는 ‘실제 사용 용도’를 기준으로 하고, 취득세는 ‘취득 당시 용도’를 기준으로 한다. 청약 자격은 또 별도의 기준을 적용한다.

양도소득세의 경우 가장 엄격하다. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용했다면 무조건 주택으로 간주한다. 임대를 놓더라도 임차인이 주거 목적으로 사용하면 주택에 해당한다. 종합부동산세도 마찬가지로 실제 사용 용도를 기준으로 판단한다.

반면 취득세는 취득 당시의 목적과 실제 사용 계획을 종합적으로 본다. 주거용으로 취득할 계획이라면 미리 중과세를 적용하지만, 명확히 업무용으로 사용할 예정이라면 일반세율을 적용한다.

청약 자격 판정에서는 또 다른 기준을 쓴다. 공공분양의 경우 오피스텔을 보유하더라도 주거용·업무용·임대사업자 등록 여부 등에 상관없이 무조건 주택수에서 제외한다. 이는 청약 기회를 확대하려는 정책적 배려다.

실무에서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 이런 기준의 차이를 모르고 일률적으로 적용하는 것이다. 같은 오피스텔이라도 어떤 세금을 내느냐에 따라 주택 여부 판정이 달라질 수 있으니, 각각의 기준을 정확히 파악하고 대응하는 게 중요하다.

결국 분양권과 오피스텔의 주택수 포함 여부는 명확한 기준에 따라 판단되지만, 정책 변화와 예외 조건들이 복잡하게 얽혀 있다. 이재명 정부가 부동산 세제를 크게 바꾸지 않겠다고 밝힌 만큼 현재 기준이 당분간 유지될 가능성이 높다. 다만 소형 주택 공급 활성화를 위한 한시적 혜택들은 계속 나올 수 있으니, 최신 정보를 꾸준히 체크하면서 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 현명하다.