2025년 하반기 들어 부동산 대출 규제가 역대 최강 수준으로 강화되면서 집 사려는 사람들이 멘붕에 빠졌다. 특히 6월 28일부터 시행된 새로운 LTV 기준은 기존 대출 패러다임을 완전히 뒤바꿔놨다. 수도권 다주택자는 아예 대출 자체가 막혔고, 생애최초 구매자마저 혜택이 줄어들었다.
지금 시점에서 어느 지역이 규제를 받는지, 내가 얼마나 빌릴 수 있는지 정확히 파악하지 못하면 집 구매 계획 자체가 틀어질 수 있다. 2025년 7월 말 현재 적용되는 최신 LTV 기준과 규제지역 현황을 한번에 정리해본다.
6.28 정책 LTV 기준 : 강남 4구 vs 수도권 vs 전국
새로운 LTV 기준을 제대로 이해하려면 먼저 지역 구분부터 명확히 해야 한다. 현재 우리나라는 크게 세 개 권역으로 나뉜다.
주택가격 규제지역
서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 딱 4곳뿐이다. 과거 서울 전체가 규제지역이었던 시절과 비교하면 격세지감이다. 2023년 1월 대대적인 해제 조치 이후 지금까지 이 4개 구만 조정대상지역으로 남아있다.
| 대상자 구분 | 강남 4구 (규제지역) | 수도권 (비규제) | 기타 지역 (비규제) |
|---|---|---|---|
| 다주택자 | 0% (대출 금지) | 0% (대출 금지) | 60% |
| 무주택자 | 50% | 70% | 70% |
| 서민·실수요자 | 70% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
수도권
서울, 경기, 인천을 통틀어 지칭한다. 다만 인천 도서지역은 제외된다. 여기서 중요한 건 강남 4구를 제외한 나머지 서울 지역도 모두 수도권 범주에 들어간다는 점이다.
기타 지역
부산, 대구 등 광역시와 충청도, 전라도, 경상도, 강원도, 제주도 전체를 아우른다. 상대적으로 규제가 완화된 편이다.
다주택자 대출 전면 차단 수도권은 현금 게임
가장 큰 변화는 수도권 다주택자 대출이 아예 막혔다는 점이다. 기존에는 두 번째, 세 번째 집을 살 때도 LTV 60%까지는 대출이 가능했다.
지금은 어떨까? 수도권에서 집 2채 이상 가진 사람이 추가로 집을 사려면 100% 현금으로만 가능하다. 10억짜리 아파트든 20억짜리 아파트든 상관없이 전액 현금이어야 한다.
1주택자도 예외가 아니다. 기존 집을 팔지 않고 두 번째 집을 사는 순간 다주택자가 되면서 LTV 0%가 적용된다. 단, 6개월 이내 기존 주택을 처분한다는 조건을 걸면 무주택자와 동일한 혜택을 받을 수 있다.
비수도권은 상황이 다르다. 부산에서 집 3채를 가진 사람이 네 번째 집을 사려고 해도 여전히 LTV 60%가 적용된다. 지역 간 격차가 상당하다.
생애최초 구매자 수도권 LTV 70% 제한
생애최초 주택구매자에게도 변화가 생겼다. 수도권에서는 기존 LTV 80%에서 70%로 10%포인트 줄어들었다.
실제 계산해보면 차이가 크다. 8억원짜리 아파트를 사려는 신혼부부가 있다고 가정해보자. 예전에는 6.4억원까지 대출받고 1.6억원만 준비하면 됐다. 지금은 5.6억원만 빌릴 수 있어서 2.4억원을 마련해야 한다.
8천만원 차이다. 적지 않은 금액이다.
비수도권 생애최초 구매자는 여전히 LTV 80%를 유지한다. 대구에서 첫 집을 사는 사람과 서울에서 첫 집을 사는 사람 사이에 혜택 격차가 벌어진 셈이다.
주목할 점은 전입 의무도 새로 생겼다는 것이다. 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 이내 해당 주택으로 전입해야 한다. 위반 시 대출금 회수는 물론 향후 3년간 주택 관련 대출도 제한된다.
현재 조정대상지역 현황 강남 4구만 유지
2025년 7월 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 서울 4개 구에 국한된다. 투기과열지구와 조정대상지역이 동시에 지정된 곳들이다.
▲ 강남구 ▲ 서초구 ▲ 송파구 ▲ 용산구
과거를 돌이켜보면 격세지감이다. 2016년에는 서울 25개 구 전체가 조정대상지역이었다. 경기도 성남, 과천, 하남 등도 규제지역이었던 시절이 있었다.
대대적인 해제 과정을 거쳐 지금은 강남 4구만 남았다. 2022년 9월 인천 서구, 남동구, 연수구가 해제됐고, 2023년 1월에는 서울 나머지 21개 구까지 모두 풀렸다.
2025년 조정대상지역 현황
조정대상지역
조정대상지역
조정대상지역
조정대상지역
그런데 최근 일부 지역에서 집값 상승세가 감지되면서 추가 지정 가능성이 거론되고 있다. 서울에서는 마포구, 성동구, 동작구가, 수도권에서는 경기 과천시, 하남시, 성남시 분당구가 유력 후보로 언급된다.
조정대상지역으로 지정되면 어떤 일이 벌어질까? 해당 지역 LTV가 70%에서 50%로 뚝 떨어진다. 청약 재당첨 제한도 7년으로 늘어난다. 양도소득세 중과세 대상이 되기도 한다.
고가주택 대출 제한과 전세대출 변화
15억원 이상 초고가 주택은 아예 주택담보대출이 전면 금지된다. 9억원을 기준으로 구간별 LTV도 달리 적용된다. 9억원까지는 40%, 초과분에 대해서는 20%만 인정해준다.
전세대출 보증 한도도 축소됐다. 수도권과 규제지역에서는 기존 90%에서 80%로 10%포인트 줄었다. 비규제지역은 90%를 그대로 유지한다.
이런 변화들을 종합하면 정부 의도가 명확해진다. 투기 목적의 다주택 구입은 원천 차단하고, 실거주 목적의 주택 구입만 허용하겠다는 것이다.
핵심 변화 요약
- 수도권 다주택자 LTV 60% → 0% (대출 전면 금지)
- 수도권 생애최초 LTV 80% → 70% (10%포인트 축소)
- 조정대상지역 강남 4구로 축소 유지
- 6개월 이내 전입 의무 신설
- 주택담보대출 한도 6억원으로 제한
가계부채 증가 억제와 부동산 시장 안정화를 목적으로 한 이번 조치가 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다. 분명한 건 과거와는 완전히 다른 게임의 룰이 만들어졌다는 점이다.