공인중개사 자격증 시험 과목과 난이도, 일정, 합격률 총정리

대한민국에서 부동산 중개업을 하기 위한 선제조건으로 공인중개사 자격증이 필요하다. 시험 응시인원은 부동산 경기에 따라 많아졌다 줄어졌다 하는데, 오히려 지금같이 얼어있는 시기가 취득의 기회가 될 수 있다. 본 글에서는 공인중개사 시험 과목과 난이도, 일정, 합격률 총정리하였다.

시험 과목

공인중개사 시험은 1차와 2차 시험으로 구성되어 있다. 각 시험의 과목은 다음과 같다

1차 시험 과목

1. 부동산학개론 (부동산 감정평가론 포함)
2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련된 규정

>> 과목당 40문항 (총 80문제) / 시험시간 100분 (09:30 ~ 11:10)

2차 시험 과목

1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법령, 실무 (1교시)
2. 부동산공법 중 중개에 관련된 규정 (1교시)
3. 부동산 공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 (2교시)

>> 과목당 40문항 (1교시 80문제, 2교시 40문제) / 시험시간 1교시 100분 (13:00 ~ 14:40) 2교시 50분 (15:30 ~ 16:20)

1차 2차 시험으로 나뉘어져 있지만 시험이 하루에 치뤄진다. 최종 취득을 위해선 1차 2차를 각각 다 합격해야 한다. 하루에 1차+2차 접수해서 둘 다 응시하고 한번에 합격해도 된다.

만약 준비를 덜 했다면 1차만 먼저 응시해서 합격한 뒤, 다음번 시험 일정에 2차만 마저 응시해서 통과하면 합격이다. 1년에 1번 시험이 진행되기 때문에 다음번이라는건 여기서 내년을 의미하는게 된다.

공인중개사 시험일정

앞서 말했듯이 1년에 한번 1차/2차 시험 동시에 하루에 치뤄지며, 올해는 10월 26일에 시험이 진행되었다. 이제 준비하는 사람은 2025년도 시험 일정을 확인해서 공부 계획을 세워야겠다.

2025년 최신 시험일정 업데이트는 큐넷을 통해 확인할 수 있다.

시험 준비방법

공인중개사 시험은 1년에 1번인 만큼 확실한 공부 계획을 세워서 체계적으로 하는 것이 중요하다. 단기간의 벼락치기가 아닌 장기간에 걸쳐 꾸준하게 습관을 들여서 실천해야 한다.

공부에 중요한 포인트는 다음과 같다.

1. 기본 이론 학습에 충실할 것
2. 과거 기출문제 분석 및 풀이 연습
3. 법령 개정 사항 주시
4. 실전 모의고사를 통한 시간 관리 연습
5. 관련 뉴스와 부동산 시장 동향 파악

시험 공부 준비할 때 독학, 인강, 학원 세 가지 방법이 있는데 각각 장단점이 있다.

실제 합격생들의 합격 후기를 통해 요령을 습득한 후 따라가는 것도 지름길이다.

최근 경향에 맞춰 합격생들이 많이 사용한 학습 전략은, 기본서 2회독 > 요약집, 매일 2~3과목을 집중학습, 주간 모의고사 응시를 꾸준히 해서 항상 실전감각을 유지하고 실제 시험도 평소처럼 실력발휘 되게, 혼자 너무 무료하고 어딘가 막힌다 싶으면 스터디 그룹 참가 등이다.

또 직장인이나 다른 본업이 있는 경우 출퇴근 시간을 이용해서 귀에다 꼽고 음성 강의를 들으면서 조금이라도 더 학습 효과를 높일 수 있다.

공인중개사는 보통 다른 일을 하는 중에 준비하는 경우가 많기 때문에 체력적으로도, 시간 관리 측면에서도 쉽지 않다. 자기 절제가 뛰어나야 하고 시간을 효율적으로 쓰는 습관을 몸에 체득시켜야 한다.

공인중개사 시험 응시자수

최근에는 공인중개사 시험 응시자 수가 감소하고 있다. 2023년 제34회 시험에서 1차 응시자는 10만 3천여 명으로, 전년 대비 17.5% 감소했다. 2차 응시자도 8만 6천여 명으로 12.5% 줄었다.

이러한 감소 추세의 주요 원인으로는, 부동산 시장 침체, 금리 상승으로 인한 거래량 감소, 경기 불황에 따른 취업 준비생 감소를 꼽을 수 있겠다.

실제로 공인중개사의 인기와 수익은 부동산 시장 상황과 밀접한 관련이 있다:

현재는 부동산 시장의 침체로 공인중개사의 수익성이 악화되고 있지만, 장기적으로는 세상만사가 그렇듯이 다시 떠오를 날이 올 것이다.

정부의 부동산 정책 변화가 찾아오거나, 경기 회복에 따른 거래량 증가, 새로운 부동산 상품 및 서비스가 등장하면 공인중개사 자격증이 다시 떡상할 날이 올지도 모른다.

공인중개사 자격증 전망

요즘에는 부동산 중개시장이 디지털 기술과 결합하며 큰 변화를 맞이하고 있다. 특히 프롭테크(Property+Technology)의 활용이 급증하면서 전통적인 중개 방식에도 혁신이 일어나고 있다.

가상현실(VR)을 활용한 비대면 매물 투어부터 빅데이터 기반의 시세 분석까지, 첨단 기술이 이제 중개사무소의 필수 요소가 되어가는 추세다. 온라인에서 이미 집 다 둘러보고 연락오는 경우가 더 많아지고 있으니 말이다.

또 예전같은 단순 중개를 넘어 부동산 컨설팅 수요도 꾸준히 증가하고 있다. 복잡해지는 부동산 규제와 세제에 대한 전문적인 자문이 필요한 상황에서, 공인중개사의 역할이 확대될 기대가 있다.

좀 더 나아가면 상속, 증여, 절세 등과 관련된 종합 자산관리 서비스로도 업무 영역을 확장할 길이 있다. 단순히 사무실 열어놓고 오는 손님 맞아서 집이나 보여주고 중개수수료만 받는 전통적인 롤만 고수하면 이제는 경쟁력이 없다. 상가, 사무실 등 상업용 부동산이나 토지, 공장 등 특수 부동산에 특화된 전문화 추세가 나타날 전망이다.

현재는 부동산 시장은 거래량 감소로 인해 중개사무소의 수익성이 다소 둔화된 상황이다. 그러나 장기적 관점에서는 1인 가구의 급증으로 임대차 시장이 확대되고 있으며, 공인중개사의 새로운 수익원이 되고 있다.

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